Piața de retail din România intră într-o etapă de maturizare, în care investițiile se concentrează tot mai mult pe modernizarea și repoziționarea proiectelor existente, în locul dezvoltării unor noi centre comerciale. Potrivit raportului „ExCEEding Borders Retail 2026: Maintaining Retail Excellence and Restoring Potential”, publicat recent de Colliers, aproximativ 53% din stocul modern de retail din România are o vechime de peste 15 ani. În București, ponderea ajunge la 59%, chiar dacă nivelurile sunt ușor sub media regională.
Piața de retail din România intră într-o nouă etapă: investițiile se mută spre modernizare
La nivelul piețelor analizate din Europa Centrală și de Est și din regiunea baltică, aproximativ 20 de milioane de metri pătrați, reprezentând aproape două treimi din stocul total de 33,3 milioane de metri pătrați, au peste 15 ani. Mai mult de 10,6 milioane de metri pătrați au o vechime de peste 20 de ani. În acest context, proprietarii pun tot mai mult accent pe investiții în proiectele existente, de la renovare și eficientizare până la ajustarea mixului de chiriași și introducerea unor funcțiuni noi.
Centrele comerciale mature intră în etapa de modernizare
Raportul Colliers analizează Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România, Slovacia, Estonia, Letonia și Lituania și include centre comerciale și proprietăți moderne de retail cu o suprafață închiriabilă de peste 5.000 de metri pătrați. Datele utilizate sunt cele disponibile la finalul primului semestru din 2026.
Spre deosebire de unele piețe vest-europene, unde proiectele comerciale care și-au pierdut relevanța sunt transformate tot mai des în proiecte rezidențiale, logistice sau mixte, în Europa Centrală și de Est multe dintre activele mature rămân competitive și bine ocupate. Unul dintre motive este faptul că stocul total de spații comerciale pe cap de locuitor este ceva mai redus.
Astfel, modernizarea este adesea preferată unei reconversii complete. Procesul nu presupune doar schimbări de design sau de aspect, ci poate include îmbunătățirea funcționalității, modificarea ofertei comerciale, investiții în infrastructură, sisteme tehnice și tehnologii noi.
„Piața de retail din România a ajuns într-o etapă firească de maturizare. Multe dintre centrele comerciale dezvoltate în anii 2000 au în continuare poziții bune în piață, dar așteptările consumatorilor și retailerilor s-au schimbat. Nu mai este suficientă doar o renovare de imagine. Proprietarii trebuie să regândească mixul de chiriași, experiența clienților, eficiența clădirii și rolul proiectului în comunitate. Pentru activele bine amplasate, astfel de investiții pot prelungi ciclul de viață și pot crea valoare fără a fi nevoie de o reconstrucție completă”, explică Simina Niculita, Director | Partener | Retail Agency la Colliers. 
Peste 40% din stocul modern de retail din România are 16-20 de ani
Datele raportului arată că aproximativ 41% din stocul modern de retail din România are între 16 și 20 de ani, în timp ce alte 19% dintre spații au între 11 și 15 ani. Doar aproximativ 15% din stoc a fost dezvoltat în ultimii cinci ani.
În București, 59% din stoc are peste 15 ani, comparativ cu 84% în Budapesta, 76% în Riga, 70% în Varșovia, 63% în Praga și 62% în Vilnius.
În același timp, datele Colliers evidențiază dinamismul transformării pieței locale din ultimii ani. Dacă 15% din stocul existent în România a fost livrat în ultimii cinci ani, în Polonia și Ungaria procentul este de doar 3-4%, iar în Cehia ajunge la 9%.
Nu toate proiectele vechi au aceleași perspective
Vechimea unui proiect nu este însă singurul element care determină viitorul unui centru comercial. În România, activele foarte vechi, în special cele situate în zone secundare, pot necesita investiții care sunt dificil de justificat economic. În schimb, proiectele mai vechi, dar bine amplasate, inclusiv cele din zone centrale, pot susține renovări ample sau chiar redezvoltări.
Pentru centrele construite în ultimele două-trei decenii, accentul cade mai ales pe modernizare și repoziționare, astfel încât acestea să rămână relevante într-o piață tot mai competitivă. Interesul pentru regenerarea urbană, dar și oferta limitată de terenuri bine amplasate, pot crește atractivitatea acestor active pentru investitori.
În paralel, se modifică și rolul centrelor comerciale. Restaurantele, zonele de divertisment, fitnessul, serviciile medicale, wellness-ul, spațiile de co-working și funcțiunile dedicate comunității ocupă un loc tot mai important în mixul proiectelor. Acestea pot oferi consumatorilor mai multe motive de vizită și sunt mai puțin expuse concurenței venite din partea comerțului online.
Vezi și: Colliers: Interesul pentru cumpărarea locuințelor crește, însă accesul devine tot mai dificil
Agora Mall din Arad, exemplu de repoziționare
Un exemplu de proiect în care Colliers a participat prin servicii de consultanță și închiriere este Agora Mall din Arad. Proiectul are aproximativ 36.000 de metri pătrați și a fost dezvoltat în perioada 2008-2009.
După ce a pierdut ancora alimentară, centrul comercial ajunsese aproape complet neocupat în perioada 2017-2018. Noul proprietar a ales modernizarea și repoziționarea proiectului, în locul unei reconstrucții complete.
Centrul s-a redeschis în august 2025 cu un concept care combină retailul cu restaurante, servicii, cinema, fitness și divertisment, într-o structură adaptată noilor cerințe ale consumatorilor.
Alte proiecte aflate în proces de transformare, pentru care Colliers oferă servicii de consultanță, sunt Unirea București și Unirea Brașov. În aceste cazuri, spațiul închiriabil va fi restructurat integral și alocat unui mix mai larg de funcțiuni, cu obiectivul de a răspunde nevoilor comunităților din imediata apropiere și de a atrage o gamă mai largă de consumatori.
Retail park-urile se află într-o etapă diferită
Retail park-urile au o evoluție diferită față de centrele comerciale tradiționale, deoarece sunt, în general, mai noi și beneficiază în continuare de o cerere solidă din partea retailerilor.
Investițiile se concentrează în special pe eficiență energetică, criterii ESG, servicii, accesibilitate și experiența clienților. Formatul rămâne atractiv mai ales în orașele mici și medii, unde proximitatea și costurile de operare susțin în continuare dezvoltarea.
„Vârsta unui centru comercial nu este singurul criteriu care arată dacă proiectul trebuie renovat, extins sau reconvertit. Contează amplasarea, zona pe care o deservește, gradul de ocupare, concurența și cât de ușor poate fi adaptată clădirea. În unele cazuri, sunt suficiente un mix mai bun de chiriași și modernizarea spațiilor. În altele, pot fi necesare extinderi, schimbarea formatului sau introducerea unor funcțiuni noi. În România, unde terenurile bine amplasate în marile orașe sunt tot mai greu de găsit, repoziționarea proiectelor existente poate deveni o opțiune tot mai atractivă pentru investitori”, adaugă Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers.
Retailul se apropie tot mai mult de servicii și experiențe
Pe termen mediu, raportul Colliers indică o orientare mai accentuată a pieței regionale către adaptarea spațiilor existente și mai puțin către dezvoltarea de proiecte noi.
Digitalizarea, schimbările demografice și cerințele de sustenabilitate vor contribui la această transformare. Centrele comerciale vor integra tot mai mult, alături de retail, restaurante, servicii, zone pentru petrecerea timpului liber, sănătate, wellness și spații dedicate comunității.
În acest context, investițiile în centrele comerciale mature nu se limitează la renovarea clădirilor, ci urmăresc schimbarea modului în care acestea sunt folosite și integrate în comunitățile pe care le deservesc.
