Legea 169/2026, cunoscută drept „Noul Cod al Urbanismului”, a intrat în vigoare pe 25 august 2026 și aduce una dintre cele mai importante reforme din ultimii ani în domeniul urbanismului și construcțiilor.
Noile prevederi urmăresc simplificarea unor proceduri pentru obținerea autorizațiilor, însă analiza realizată de Grupul imobiliar Pinwell atrage atenția asupra unor neconcordanțe care ar putea genera, cel puțin în perioada de început, întârzieri și blocaje în proiectele și tranzacțiile imobiliare.
Noul Cod al Urbanismului schimbă regulile jocului în piața imobiliară
Schimbările apar într-un context în care piața rezidențială traversează deja o perioadă dificilă. Autorizațiile pentru construirea de locuințe au scăzut cu 9,6% în primul semestru, în timp ce oferta de apartamente noi din București s-a redus cu 26%. Potrivit reprezentanților Pinwell, noile reguli ar putea pune presiune suplimentară pe proiectele slab capitalizate, în timp ce, pe termen mai lung, reforma ar putea contribui la o piață mai predictibilă.
Neconcordanțe în aplicarea noilor reguli
Analiza Pinwell evidențiază mai multe probleme de corelare în textul Noului Cod al Urbanismului, de la modul în care este definit procentul de ocupare a terenului (POT) până la regulile privind parcelarea. Aceste neclarități pot deveni importante în cazul tranzacțiilor și proiectelor care depind de obținerea unor certificate, avize sau autorizații.
Parcelarea terenurilor este unul dintre exemplele semnalate de reprezentanții companiei. Potrivit analizei, Codul face referire la instrumente urbanistice diferite pentru aceeași operațiune, fiecare având proceduri și competențe distincte. În funcție de interpretarea autorității locale, același dosar ar putea urma trasee administrative diferite, ceea ce poate prelungi semnificativ durata unei tranzacții.
„Dacă în urmă cu o săptămână, când un proprietar mă întreba cum arată procesul de vânzare pentru terenul lui, îi puteam da un termen și niște direcții clare. Acum, îi pot spune că răspunsul depinde de interpretarea primăriei, pentru că Noul Cod indică mai multe rute procedurale, unele dintre ele necesitând procese mult mai îndelungate decât altele. Iar această incertitudine încetinește orice tranzacție și, în timp, se reflectă și în preț”, spune Victor Vremera, Co-CEO Pinwell.
Vezi și: 3 Greșeli de amenajare care pot scădea valoarea unui apartament la revânzare
Parcelarea, una dintre principalele surse de incertitudine
Potrivit analizei, mai multe articole din noua legislație tratează diferit condițiile în care se realizează parcelarea. Articolul 216 definește parcelarea ca începând de la trei loturi și o condiționează de un certificat pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal. Articolul 256 introduce, la rândul său, condiții referitoare la planul zonal, în timp ce alineatul următor poate fi interpretat ca extinzând această cerință la orice parcelare.
În același timp, articolul 218 permite ca proiectul urbanistic de detaliu să acopere până la 12 loturi de case. Diferențele dintre aceste prevederi pot crea situații în care soluția administrativă depinde de modul în care este interpretat textul de către autoritatea locală.
O altă problemă identificată de Pinwell privește calcularea POT, respectiv Procentul de ocupare a terenului. Potrivit companiei, anumite formulări din noua legislație pot genera confuzii cu privire la elementele care trebuie incluse în calcul.
Efecte asupra tranzacțiilor imobiliare
Impactul noilor prevederi nu se limitează la dezvoltatorii imobiliari. Tranzacțiile cu terenuri sau proprietăți pentru care este necesară obținerea unui certificat ori a unei autorizații pot fi, la rândul lor, afectate de perioada de adaptare la noua legislație.
În condițiile în care procedurile nu sunt interpretate unitar, unele tranzacții ar putea necesita mai mult timp pentru finalizare. Pentru investitori, incertitudinea poate însemna amânarea unor decizii sau reevaluarea proiectelor care necesită aprobări urbanistice.
Pe termen scurt, aceste dificultăți ar putea conduce la blocaje și la o presiune suplimentară asupra prețurilor terenurilor și proprietăților. În cazul unor proiecte care nu dispun de suficiente resurse financiare pentru a susține perioade mai lungi de așteptare, întârzierile pot deveni o problemă importantă.
O reformă cu efecte pozitive pe termen lung
În ciuda dificultăților de implementare, reprezentanții Pinwell consideră că schimbările aduse de Noul Cod al Urbanismului răspund unor probleme acumulate în piață și pot contribui, în timp, la o funcționare mai predictibilă a sectorului imobiliar.
„Noul Cod aduce acum niște îmbunătățiri pe care piața le aștepta de zece ani. Dacă ne uităm în perspectivă, vedem cum lucrurile se vor apropia de o normalitate care elimină dezvoltatorii și investitorii speculativi și lasă loc celor care au o strategie reală, făcând astfel din piața tranzacțiilor una mai sigură pentru toți jucătorii. Totuși, în acest moment, ne putem aștepta la erori și la blocaje considerabile, mai ales că textul permite interpretări diferite. Astfel, dacă lucrurile rămân așa, vom ajunge, probabil, într-un punct în care fiecare primărie își construiește propria practică și ajungem să lucrăm cu tot atâtea interpretări câte autorități avem”, spune Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell.
Astfel, efectele Noului Cod al Urbanismului trebuie privite din două perspective. În perioada imediat următoare, neclaritățile din text și diferențele de interpretare pot încetini tranzacțiile și proiectele noi. Pe termen lung însă, o aplicare unitară și clarificarea prevederilor ar putea crea un cadru mai stabil pentru dezvoltatori, investitori și proprietari.
În opinia fondatorilor Pinwell, perioada de tranziție poate aduce inclusiv scumpiri sau redirecționarea capitalului către proiecte considerate mai sigure. În același timp, clarificarea procedurilor ar putea contribui la reducerea riscurilor și la o piață imobiliară mai predictibilă.
